La rénovation thermique des immeubles .

         Nous avons parlé avant-hier de la rénovation thermique des maisons individuelles, je traiterai aujourd'hui le cas d'immeubles en copropriété, en me basant sur celle où j'habite et où je m'occupe des travaux d'entretien.

        Nous avons vu quelles étaient les pertes énergétiques. Comment y remédier ?
        Certes il est utile d'isoler les toitures, mais c'est en général un gros travail coûteux, car on ne peut pas facilement accéder aux combles, et s'il s'agit de toitures en terrasse, il faut alors détruire l'étanchéité et la refaire. Le coût est souvent très important pour un gain thermique faible.
        L'amélioration de la ventilation est important sur le plan confort, mais il n'apporte pas de gain énergétique. Si vous partez d'une ventilation naturelle, mettre des turbines améliorera le confort car la ventilation sera régulière et ne véhiculera plus des odeurs des appartements inférieurs, et de l'humidité génératrice de moisissures,  mais vous entrerez davantage d'air froid et les turbines vont consommer. Le bilan thermique est donc négatif.
        Mettre en place une ventilation à double flux n'est pas possible, car elle oblige à passer de nombreuses canalisations vers un échangeur d'entrée de l'air, ce qui entraîne des destructions trop importantes, et réaliser une ventilation par logement est onéreux et difficile par manque de place.
       Le plus important est le remplacement des fenêtres êtres et l'isolation des murs
       Le remplacement des fenêtres est cher car il arrive souvent qu'il y ait de grandes portes-fenêtres dont le coût en double vitrage est compris entre 3000 et 5000 €. Un autre problème est que les fenêtres ne sont pas considérées comme collectives mais privatives et on ne peut décider en assemblée générale de les changer toutes : tout propriétaire peut refuser de le faire.
      Mais cette amélioration de l'isolation des fenêtres peut s'avérer essentielle. Dans la copropriété qui comporte 70 lots, la façade sur rue est faite de très grandes portes)fenêtres donnant sur des balcons qui représentent 80% de la surface. L'économie thermique de l'isolation des murs est négligeable vis à vis du remplacement des fenêtres.
     Côté cour les fenêtres ne représentent plus que 30 % de la surface, mais une isolation des murs  ne sera efficace que si celle des fenêtres l'accompagne.
 
     L'isolation des murs peut se faire par l'extérieur ou par l'intérieur. Cette dernière diminue les surfaces utilisables et nécessite une réfection des peintures ou décorations. Elle n'est utilisée que lorsque l'isolation externe est impossible (murs en pierre, revêtements des murs, formes anormales..).
      L'isolation des mur par l'extérieur est très chère et se fait en même temps qu'un ravalement. Le prix des échafaudages représente environ 1/3 du coût total.
     SI dans le cas d'une maison individuelle on peut utiliser divers matériaux d'isolation, dans le cas d'un immeuble il faut des plaques d'isolant très grandes d'au moins 13 cm d'épaisseur et l’isolant à utiliser est donc constitué de plaques rigides de laines de roche collées et fixées  par des clous en inox qui sont projetés dans les murs en béton..
    La photo ci-contre montre comment les plaques sont posées en quinconce et, une fois l’isolant fixé, et pose d’un treillis en fibre de verre, (2), on peut faire un crépi (1), coloré, d’environ un cm d’épaisseur.
   Certains points sont délicats et doivent être traités spécialement comme l'entourage des fenêtres ou les murs perpendiculaires.

      Dans notre cas la seule isolation coté cour coûterait de l'ordre de 400 000 €, et si l'on calcule le retour d'investissement, c'est à dire le nombre d'années d'économie de chauffage pour atteindre cette somme, on aboutit à entre 20 et 25 ans, ce qui n'est absolument pas rentable.
       Il est donc très difficile pour une assemblée de décider de tels travaux et le ravalement est repoussé le plus possible dans le temps.

       Des primes existent accordées si la rénovation apporte une économie d'énergie d'au moins 35 %. Mais certaines règles viennent limiter cette possibilité. 
      Par exemple la rénovation doit être globale et il n'est pas possible de décider de faire une partie de la rénovation, puis une autre deux ans plus tard, afin d'étaler les coûts. La totalité doit être votée. Certaines opérations doivent être globales : si, par exemple une partie des copropriétaires a déjà installé des fenêtres à double vitrage ou si quelques-uns refusent leur installation, ce poste ne compte plus dans les améliorations, même si le nombre de fenêtres remplacées est important. De plus les calculs sont assez différents selon le logiciel utilisé.
     
       Finalement les primes sont surtout accordées aux copropriétés riches, qui peuvent se payer tous les travaux à la fois.
       La réponse des pouvoirs publics et de beaucoup de syndics, est que les copropriétaires n'ont qu'à prendre un crédit pour payer les travaux et proposent des crédits sur 15 ou 20 ans.
      C'est totalement irréaliste. Il y a trois grandes catégories de copropriétaires : les personnes âgées en retraite, relativement stables, mais qui savent que leur espérance de vie est limitée et donc sont hostile à un crédit, qu'elles auraient d'ailleurs du mal à faire accepter par une banque, compte tenu de leur âge. Les propriétaires bailleurs dont la location doit être rentable et qui sont donc rétifs à tout crédit. Les plus jeunes, souvent dans de petits ou moyens appartement, qui pensent partir un jour (inconnu à l'avance)), suite à une naissance d'enfant ou un changement d'emploi.
      Personne dans une copropriété ne prévoit à plus de 5 à 10 ans.

      Enfin il faut signaler la cohorte de cabinets conseils et d'architectes qui, profitant de la loi qui impose aux copropriétés de faire un plan pluriannuel prévisionnel de travaux notamment au plan énergétique, font payer 15 000 à 30 000 € des études dont les 3/4 sont inutiles et enfoncent des portes ouvertes, comme j'ai pu le constater sur les rapports fournis à plusieurs autres copropriétés. Nous nous sommes contentés d'un audit thermique à 5000 € pour faire les calculs thermiques que nous n'étions pas capables de faire nous mêmes et nous avons fait nous-mêmes reste de l'étude.
     De plus ces "conseils" recommandent toutes sortes de travaux et proposent évidemment d'étudier leur faisabilité, de faire les consultations et de suivre le déroulement, ce qui double la note à leur payer. Les conseils syndicaux naïfs s'y laissent prendre ! Je connais une copropriété où ils ont recommandé 4 millions de travaux sur 10 ans, la moitié au moins très peu utiles. Le coût du suivi était de plus de 80 000 €.
      Ci-dessous le modèle de rénovation globale minimale proposé par les sociétés conseils :